Sau gần 10 năm kể từ lúc ban hành, Luật Đất đai 2013 đã tồn tại nhiều bất cập và dần xa rời xu thế của xã hội. Một số bất cập có thể kể đến như sự chồng chéo, không thống nhất trong các quy định pháp luật về đất đai và sự không tương thích giữa Luật Đất đai 2013 và các bộ luật, luật khác gây nên các vướng mắc trong quy định về giao đất, cho thuê đất và quy định về tài chính với đất đai.

Thông tư 09 có hiệu lực từ ngày từ ngày 01/9/2021 đã bổ sung thêm 05 quy định với về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) được sửa đổi tại Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Thay đổi quy định không cần xin phép về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải đăng ký biến động đất đai

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT đã sửa đổi và bổ sung một số quy định vào Khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (đã được sửa đổi bổ sung bởi Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT).  Trong đó, những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần làm giấy xin phép nhưng bắt buộc phải đăng ký biến động.

 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

• Chuyển đất trồng nông vụ hàng năm sang hình thức đất nông nghiệp khác: nghiên cứu thí nghiệm, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm hoặc những loài động vật được pháp luật cho phép, xây nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt;
• Chuyển đất nuôi trồng thủy hải sản hoặc đất trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm;
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất trồng cây hàng năm hoặc đất nuôi trồng thủy sản;
• Chuyển đất ở sang hình thức đất phi nông nghiệp (không phải đất ở);
• Chuyển đất dịch vụ, thương mại sang các loại đất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là dạng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (nội dung mới đã sửa đổi);
• Chuyển đất kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp không phải đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Nhìn chung, phần nội dung mới trong Luật Đất đai được điều chỉnh, sửa đổi như sau:

Chuyển đất đai dịch vụ, kinh doanh sang các loại đất thuộc kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì chủ sở hữu không cần xin phép nhưng bắt buộc phải đăng ký biến động đất đai.

Đất kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp bao gồm: đất thương mại, dịch vụ; cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất khu công nghiệp, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.

Sắp tới, xin cấp sổ đỏ không cần bản sao CMND/CCCD/sổ hộ khẩu

Khoản 5 Điều 11 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT  quy định: “

Đối với trường hợp nộp hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận mà có yêu cầu thành phần là bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy chứng minh quân đội hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh nhân thân thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sử dụng dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư mà không yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp các giấy tờ này để chứng minh nhân thân trong trường hợp dữ liệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu của các ngành, các lĩnh vực (trong đó có lĩnh vực đất đai)”.

Như vậy, khi dữ liệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu của các ngành, các lĩnh vực (trong đó có lĩnh vực đất đai) thì làm làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ không cần bản sao CMND/CCCD/Sổ Hộ khẩu.

Bổ sung Biểu mẫu đăng ký cấp sổ đỏ đối với trường hợp đổi thửa hoặc dồn điền

Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông điệp của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để đổi thửa hoặc dồn điền được nộp dung với nhiều cá nhân, hộ gia đình khác:

• Hiện hành: đang sử dụng Biểu mẫu số 10/ĐK – Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và các loại tài sản khác khác gắn liền với đất ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNM quy định về hồ sơ địa chính.
• Từ 01/9/2021: sử dụng Biểu mẫu mới Mẫu số 04đ/ĐK – Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và các loại tài sản khác gắn liền với đất (dành cho trường hợp đổi thửa, dồn điền) ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT.

Bổ sung trường hợp được cấp Sổ đỏ mới khi đăng ký biến động

Theo Khoản 2 và 3, Điều 1 Thông tư 09/2021 đã bổ sung thêm trường hợp đăng ký biến động để cấp đổi / cấp lại sổ đỏ gồm:

• Trường hợp sổ đỏ được cấp chung cho nhiều thừa sẽ cấp riêng sổ đỏ cho thửa đất được tách ra.
• Xác định lại diện tích đất ở khi thay đổi diện tích trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở theo quy định.

Sửa quy định về việc xác nhận những thay đổi vào sổ đỏ đã cấp

Từ “tặng cho” thay cho từ “hiến đất” được sử dụng trong trường hợp chuyển đất làm công trình công cộng, thủy lợi hoặc đường giao – được ghi theo 4 cách:

• Tặng cho một phần thửa đất.
• Tặng cho toàn bộ.
• Tặng một phần của một hoặc ½ thửa đất.
• Tặng một thửa đất hoặc một vài thửa đất.
• Tặng toàn bộ thửa đất được cấp sổ đỏ chung cho nhiều thửa đất.

Bên cạnh đó, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT đã bổ sung thêm cách ghi đối với những trường hợp muốn cấp riêng cho thửa đất (liên quan đến đất nhà ở sử dụng chung sổ đỏ):

• Trên sổ đỏ đã cấp ghi: “Thửa đất…. (số thửa và số tờ bản đồ) diện tích … m² được tách ra để cấp riêng giấy chứng nhận theo hồ sơ số … (mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.

Nếu Quý độc giả có bất kỳ câu hỏi hoặc thắc mắc nào về đầu tư, đất đai tại Việt Nam hoặc cần chúng tôi hỗ trợ pháp lý cho các giao dịch M&A của Quý độc giả, vui lòng liên hệ với các luật sư dày dặn kinh nghiệm của Le & Tran tại info@letranlaw.com.