Sẽ chẳng quá lời khi ví von chuyện tranh chấp đất đai như là một “cuộc chiến”. Cuộc chiến đầy phức tạp! Tranh chấp đất đai rất quen thuộc, phổ biến trong đời sống và cũng rất đa dạng, liên quan đến nhiều đối tượng khác nhau.

Các tranh chấp đất đai liên quan đến việc xác định quyền sở hữu, tranh chấp quyền thừa kế, tranh chấp liên quan đến tài chung của vợ chồng… Tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của đất đang có tranh chấp, mà mức độ phức tạp của từng vụ việc tranh chấp đất đai sẽ khác nhau.

Việc giải quyết bất đồng về đất đai do các bên tranh chấp tự tiến hành thông qua tự thương lượng, hòa giải hoặc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên cơ sở áp dụng các quy định của pháp luật. Bài viết này sẽ trình bày thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật hiện hành.

Tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các chủ thể trong mối quan hệ liên quan về đất đai. Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013, “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Kinh tế ngày càng phát triển thì quan hệ đất đai cũng ngày càng phức tạp, các quan hệ đất đai không còn thuần túy là quan hệ dân sự về một tài sản thuộc sở hữu đại diện của nhà nước mà quan hệ đó mang nhiều sắc thái mới, gắn với yếu tố thương mại.

Tranh chấp đất đai tranh chấp về quyền sử dụng đất nhưng không phải là tranh chấp về tài sản gắn liền với đất do vậy rất phức tạp. Để giải quyết tranh chấp đất đai cần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến mới có hướng giải quyết phù hợp.

Tranh chấp đất đai xảy ra khi có sự không đồng thuận hoặc mâu thuẫn giữa hai hoặc nhiều bên về quyền sở hữu, sử dụng, quản lý của một lô đất cụ thể

Xác định có phải là tranh chấp đất đai hay không?

Dựa vào các đặc điểm của tranh chấp để xác định có phải là tranh chấp đất đai hay không. Theo đó tranh chấp đất đai có những đặc điểm sau:

Chủ thể của tranh chấp đai

Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của các chủ thể có thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác được Nhà nước thừa nhận… Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất.

Nội dung của tranh chấp đất đai

Hoạt động quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường rất đa dạng. Đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau với diện tích, nhu cầu khác nhau, quản lý khác nhau, do vậy nội dung tranh chấp đất đai rất phức tạp, đa dạng. Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại. Giá đất lại có biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là khai thác giá trị sử dụng, mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất thông qua các hành vi kinh doanh tranh chấp đất đai. Tất nhiên, khi nội dung quản lý, sử dụng đất phong phú, phức tạp thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai cũng gay gắt và trầm trọng hơn.

Ảnh hưởng của tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai sẽ làm mất đoàn kết nội bộ và phá vỡ các mối quan hệ xã hội, ảnh hưởng đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp. Do tranh chấp đất đai luôn là tranh chấp về quyền quản lý và quyền sử dụng đất, gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà Nước, ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ liên quan đối với Nhà nước.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Sau khi đã xác định được tranh chấp là tranh chấp đất đai thì bước tiếp theo sẽ tìm hiểu xem cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Theo Điều 203 Luật đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

• Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định về quyền sở hữu nhà ở, đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật thì sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết.
• Tranh chấp đất đai mà không có Giấy chứng nhận và không có một trong các loại giấy tờ quy định về quyền sở hữu nhà ở, đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật,thì chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định là: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết được thực hiện như sau:

• Đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết, nếu không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
• Đối với tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại trường hợp này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Quy định về hòa giải tranh chấp đất đai

Nhà nước khuyến khích các cá nhân có mâu thuẫn tự hòa giải khi xảy ra tranh chấp đất đai. Việc hòa giải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Cụ thể, tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 hướng dẫn:

• Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
• Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
• Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau, gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
• Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Không bắt buộc các bên tự hòa giải tranh chấp đất đai

Theo Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, khi xảy ra tranh chấp đất đai: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Nghĩa là, khi có tranh chấp đất đai Nhà nước chỉ khuyến khích chứ không bắt buộc các bên tự hòa giải.

Tuy nhiên, khi các bên không tự hoà giải được thì thực hiện theo Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 hướng dẫn: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.

Do vậy, trường hợp các bên không tự hòa giải được thì bắt buộc phải giải quyết hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã phường. Hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp.

Như vậy, khi tranh chấp đất đai không bắt buộc các bên tự hòa giải. Nhưng khi khởi kiện thì điều kiện bắt buộc là các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện. Trường hợp không hòa giải mà nộp đơn trực tiếp lên Tòa án thì Tòa sẽ không thụ lý vì không đủ điều kiện khởi kiện theo quy định.

Bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Như phần trên đã nó, khi khởi kiện đối với tranh chấp đất đai mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Muốn đủ điều kiện khởi kiện bắt buộc phải qua bước hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã phường.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, … thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Thành phần Hội đồng hòa giải

Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải được quy định tại Điều 202 Luật Luật Đất đai 2013 và Khoản 27 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP gồm:

• Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng hòa giải
• Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn.
• Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị.
• Trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn.
• Người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc
• Người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội.
• Già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc.
• Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó.
• Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.
• Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
• Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Kết quả hòa giải

Sau khi tiến hành hòa giải, kết quả hòa giải sẽ được lập thành biên bản và công bố cho các bên liên quan. Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải, các bên tranh chấp và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã. Kết quả được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Có hai kết quả xảy ra: Hòa giải thành và hòa giải không thành.

• Đối với trường hợp hòa giải thành: Tranh chấp sẽ kết thúc. Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới đất, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ cập nhật lại hiện trạng đất.
• Đối với trường hợp hòa giải không thành: Một trong các bên có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Hướng giải quyết tranh chấp đất đai chung của nhà nước đầu tiên là khuyến khích các bên tự hòa giải. Khi các bên không thể tự đàm phán, hòa giải với nhau thì có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã đứng ra hòa giải. Và sau bước hòa giải không thành thì khởi kiện tranh chấp. Tùy vào trường hợp có giấy tờ đất đai hợp pháp hay không.

Trường hợp có Sổ đỏ

Trường hợp này, việc giải quyết tranh chấp sẽ tương đối dễ dàng. Thủ tục gồm các bước sau:

• Chuẩn bị hồ sơ: Hồ sơ gồm có Đơn khởi kiện, Giấy tờ của người khởi kiện, giấy tờ của bên bị kiện và Giấy tờ chứng minh tranh chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nếu có. Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất và các giấy tờ pháp lý liên quan khác.
• Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án.
• Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý.
• Mở phiên Tòa xét xử vụ án tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ.
• Tòa án ra bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đã có sổ đỏ.

Trường hợp không có Sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, có 02 hình thức giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ gồm:

1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền

Các bên có yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai chuẩn bị hồ sơ gồm: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã, trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp, Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành. Trình tự thực hiện:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Các bên có yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện, tỉnh tùy theo quy định. Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết đối với trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết đối với trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định nếu có.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu về tranh chấp

Cơ quan có thẩm quyền xem xét thẩm tra xác minh và giải quyết hồ sơ. Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Bước 4: Trả Kết quả giải quyết tranh chấp

Chủ tịch UBND cấp huyện/tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.

2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Trường hợp các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp có thẩm quyền thì có quyền khiếu nại lên UBND cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định về tố tụng hành chính. Trình tự thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố Tụng Dân sự 2015 như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người có yêu cầu khởi kiện chuẩn bị 01 hồ sơ gồm các giấy tờ như sau: Đơn khởi kiện, Biên bản hòa giải cấp cơ sở, Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng nếu có, Giấy tờ chứng minh việc mua bán, giao dịch quyền sử dụng đất nếu có, Giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước và các giấy tờ cá nhân khác theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện đến tòa án

Người khởi kiện nộp đơn khởi kiện kèm theo hồ sơ đến Tòa án nơi có đất đang tranh chấp để được giải quyết

Bước 3: Tòa án tiếp nhận đơn và xem xét yêu cầu khởi kiện

Nếu yêu cầu khởi kiện chưa phù hợp theo quy định pháp luật thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện, yêu cầu bổ sung thêm nội dung, thông tin.

Bước 4: Nhận thông báo về việc thụ lý vụ án

Tòa án sẽ tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện, đồng thời người nộp đơn khởi kiện sẽ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Các mối quan hệ đất đai nếu có tranh chấp đều phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật. Chúng tôi cung cấp những kiến thức cơ bản, giúp quý bạn đọc hiểu rõ hơn về quy trình tranh chấp đất đai.

Đừng quên theo dõi và cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích khác trên trang web của chúng tôi. Khi cần, hãy liên hệ với chúng tôi để được hướng dẫn chi tiết hơn: info@letranlaw.com