Chung cư – giải pháp thông minh của xã hội hiện đại, giải pháp khả dụng và không thể thiếu cho thực trạng đất chật người đông. Tại Việt Nam cũng như các quốc gia trên thế giới, sự phát triển của các đô thị, khu công nghiệp kéo theo sự tập trung cư dân đông đúc từ nhiều nơi đổ về để làm việc và sinh sống là nguyên nhân để chung cư mọc lên ngày một nhiều hơn. Sự ra đời của chung cư giúp ích rất nhiều cho cả cư dân và xã hội. Cư dân có nơi ăn ở mà không mất quá nhiều chi phí xây dựng, xã hội giải quyết được vấn đề về nhà ở cho dân và dễ dàng quản lý hơn các vấn đề môi trường, nước, an ninh trật tự.

So với thế giới, loại hình nhà ở chung cư tại Việt Nam còn khá mới. Vì thế, Bên cạnh ưu điểm khả dụng trên, những vấn đề rắc rối liên quan đến nhà chung cư vẫn là cuộc chiến gian nan làm đâu đầu cơ quan quản lý Nhà nước. Hình ảnh cư dân chung cư căng biểu ngữ đòi quyền lợi pháp lý không khó để bắt gặp ở các đô thị lớn. Tranh chấp quyền sở hữu chung cư là chủ đề chưa bao giờ ngừng hot tại Việt Nam. Đây là cuộc chiến không kém phần gian nan vất vả cho những ai chẳng may vướng phải. Và cũng thật sự là nỗi e ngại, cân nhắc của nhiều người khi quyết định mua chung cư. Cuộc chiến pháp lý tranh chấp quyền sở hữu chung cư chưa có hồi kết!

Quyền sử dụng đất của người mua chung cư theo quy định của pháp luật

Tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 giải thích: Chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Quyền sử dụng đất của người mua chung cư được pháp luật quy định tại Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư. Các chủ sở hữu căn hộ chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với những phần diện tích đất sử dụng chung bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư ,diện tích làm sân, diện tích trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư.

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Quyền sử dụng đất là quyền sử dụng diện tích đất chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật.

Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định theo thời hạn ổn định lâu dài, diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ.

Thời hạn sử dụng chung cư theo quy định của pháp luật

Pháp luật không quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư cụ thể là bao nhiêu năm. Thời hạn sử dụng chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo Khoản 01 Điều 99 Luật Nhà ở 2014: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở”.

Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định.

Nhận diện muôn kiểu tranh chấp quyền sở hữu chung cư

Sự phát triển nhanh của mô hình nhà ở mới mẻ, tiện lợi chung cư kèm theo nhiều tranh chấp. Phần lớn các tranh chấp quyền sở hữu chung cư mang tính tập thể, phát sinh sau khi hợp đồng mua bán hình thành, được nhận diện thường liên quan đến các vấn đề sau đây:

• Tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ. Đây là một trong những tranh chấp, khiếu kiện đông người và gay gắt trong các tranh chấp liên quan đến mua bán căn hộ chung cư. Nội dung tranh chấp xoay quanh các vấn đề: Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ, tiến độ thực hiện hợp đồng chậm, căn hộ không đạt yêu cầu về thiết kế và chất lượng như cam kết, thiếu hoặc thừa diện tích, nội thất không đúng vật liệu, chủng loại so với như mô tả trong hợp đồng,… và chủ đầu tư không thực hiện các điều khoản phạt như trong hợp đồng mua bán căn hộ đã quy định.
• Tranh chấp liên quan đến việc chậm bàn giao sổ hồng căn hộ. Đây là một trong những vấn đề nan giải nhất mà người mua chung cư nào cũng quan tâm, là lỗ hổng lớn dẫn đến tranh chấp. Hàng loạt các dự án chung cư xảy ra tranh chấp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ. Theo quy định tại Điều 13, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp“sổ đỏ” cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Tuy nhiên vì nhiều lý do, vướng mắc, chuyện cư dân chung cư mòn mỏi chờ sổ hồng diễn ra ở rất nhiều địa phương. Tin tưởng vào chủ đầu tư , cư dân chung cư thực hiện giao dịch mua bán nhưng phải chờ đợi để được sang tên, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chờ đợi trong vô vọng mà không thấy động thái nào từ bên chủ đầu tư.
• Tranh chấp vì dịch vụ, chất lượng. Cư dân sau khi đã được bàn giao căn hộ, tiến hành dọn về sống lại phát hiện những sai phạm thậm chí khác xa với thông tin bàn giao, thống nhất trong hợp đồng của chủ đầu tư về chất lượng thiết bị, hệ thống PCCC, kết cấu công trình, trang thiết bị nội thất… Các tranh chấp phát sinh vì lý do trên hoàn toàn có thể kiểm soát nếu chủ đầu tư chủ động bàn giao dự án một cách bài bản đúng theo thỏa thuận, đáp ứng cá yêu cầu chính đáng của cư dân để tránh xảy ra các bất hòa không đáng có.
• Tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình. Các tranh chấp này do chủ đầu tư chưa nghiệm thu hoàn thành công trình, chưa nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy đã bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng, hoặc chủ đầu tư vi phạm trong quá trình đầu tư xây dựng như tự ý thay đổi công năng của công trình, xây dựng cơi nới thêm diện tích ở các tầng mái và kỹ thuật, xây dựng công trình không đúng với quy hoạch được phê duyệt, giấy phép xây dựng được cấp, hoặc do chất lượng công trình không đảm bảo, trang thiết bị nội thất không đúng với cam kết trong Hợp đồng…
• Tranh chấp về diện tích căn hộ. Đây cũng là phần tranh chấp xảy ra thường xuyên. Sở dĩ tranh chấp là do có sự không nắm bắt, thống nhất các cách tính diện tích căn hộ chung cư, các thông tư, quy định về diện tích căn hộ chung cư chưa cụ thể. Chẳng hạn Thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng chỉ quy định cách tính diện tích ban công mà không có quy định cụ thể về cách tính diện tích lô gia. Trong khi thực tế hiện nay nhiều chung cư không còn ban công mà thay bằng lô gia… Tranh chấp về diện tích căn hộ chung cư còn do trường hợp tăng, giảm diện tích căn hộ so với hợp đồng. Hiện nay, không có quy định cụ thể về việc tăng hay giảm diện tích căn hộ, mà do chủ yếu hai bên thỏa thuận trong hợp đồng.
• Tranh chấp quyền sở hữu phần diện tích chung, riêng và phí dịch vụ. Khu vực nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, cầu thang, diện tích khai thác cho thuê sàn thương mại… là các hạng mục thường xuyên là nguyên nhân dẫn đến khiến nại, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, do hai bên không thống nhất ngay từ đầu về quyền sở hữu và khai thác chung, riêng các khu vực này. Chủ đầu tư bán căn hộ tại các tòa nhà khu chung cư nhưng vẫn cố tình giữ lại các công trình công cộng gắn với nhu cầu thiết yếu trong sinh hoạt hằng ngày của người dân và lạm dụng khai thác, độc quyền thu phí cao mà không có sự thỏa thuận với cư dân dẫn đến việc xung đột.
• Tranh chấp vì chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư. Theo quy định tại Điều 13 thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng, trong thời gian không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên thì chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị. Nếu cố tình trì hoãn thành lập Ban quản trị là vi phạm quy định tại Điều 13 Thông tư 02/2016/TT-BXD, hành vi này của Chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Tuy nhiên vì sự tắc trách của chủ đầu tư, lý do chủ yếu vì dân cư không đạt đủ tỷ lệ hay chủ đầu tư cố tình chậm hoặc không tổ chức hội nghị để trực tiếp quản lý, nắm giữ và sử dụng các khoản phí thuộc sở hữu chung của cư dân nhằm mục đích cá nhân khiến cư dân chung cư bức xúc.
• Tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì. Theo Luật Nhà ở năm 2014, người mua căn hộ chung cư phải nộp phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà cho chủ đầu tư để chủ đầu tư bàn giao cho Ban quản trị theo quy định. Tình trạng Chủ đầu tư cố tình không chịu tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu ra Ban quản trị nhà chung cư. Và đầu chủ đầu tư thu phí bảo trình nhưng vì chưa thành lập Ban quản trị chung cư, chưa có Ban quản trị thì không có ai đứng ra tiếp nhận phí bảo trì nên chủ đầu tư thường gộp chung phí vào với tài khoản của chủ đầu tư, chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng mục đích, gây tranh chấp với cư dân.

Chung cư đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho xã hội nhưng thường phát sinh vấn đề lớn đó là tranh chấp quyền sở hữu chung cư. Tranh chấp chung cư do đâu và có những biện pháp gì để giải quyết hoặc hạn chế được vấn đề này. Cùng tìm hiểu sâu hơn ở những bài viết tiếp theo. Đừng quên theo dõi và cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích khác trên trang web của chúng tôi. Khi cần, hãy liên hệ với chúng tôi để được hướng dẫn chi tiết hơn: info@letranlaw.com