Cùng với sự phát triển không ngừng của xã hội, nhu cầu sinh sống, làm việc và định cư, kèm theo đó là nhu cầu được sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam đang ngày càng trở nên phổ biến.   Theo đó, pháp luật Việt Nam đã xây dựng nên các nguyên tắc và quy định điều chỉnh để đảm bảo việc sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam là phù hợp tình hình thực tế của xã hội và đường lối quản lý của đất nước.  Trong đó, có các giới hạn về quyền sở hữu bất động sản mà người nước ngoài cần hiểu rõ và thực hiện đúng để đảm bảo việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam phù hợp với quy định pháp luật, đồng thời bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình.  Nội dung bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích quy định pháp luật về giới hạn quyền sở hữu bất động sản, cụ thể là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của người nước ngoài tại Việt Nam.

Giới hạn về quyền sử dụng đất của người nước ngoài tại Việt Nam 

Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì người nước ngoài không được công nhận quyền sử dụng đất với tư cách cá nhân tại Việt Nam.

Giới hạn về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 

Điều 159 Luật Nhà ở 2014 (Luật Nhà ở) quy định cá nhân nước ngoài là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm (1) Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; và (2) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.  Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây: 

1. Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; 
2. Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.  

Theo đó, cá nhân nước ngoài là đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam phải thoả mãn các điều kiện để được sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở, hướng dẫn bởi Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, đồng thời có các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 161 (được hướng dẫn bởi Điều 76, Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, sửa đổi bởi Khoản 23 và Khoản 24 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) và Điều 162 Luật Nhà ở. Cụ thể: 

• Điều kiện sở hữu nhà tại Việt Nam: 

• Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam: Phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định pháp luật. 

• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam:  Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. 

(Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với cá nhân nước ngoài là có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.) 

• Quyền của chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài: 

• Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam: Được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật Nhà ở. 

          Trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở. 

• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam:  Có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây: 

• Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà (xem thêm hướng dẫn tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, sửa đổi bởi Khoản 23 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP). 
• Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật Nhà ở (nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở) hoặc vượt quá số lượng nhà ở được sở hữu thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. 

• Được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận  

• Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. (xem thêm hướng dẫn tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, sửa đổi bởi Khoản 23 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP). 

• Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước. 

Đối với các trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định cụ thể cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp sau đây thì không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 

• Cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở nằm trong khu vực không thuộc diện được sở hữu hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu: Đối tượng này được trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán hoặc tặng cho nhà ở. 

• Cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam: Đối tượng này được ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở. 

Trình tự, thủ tục mua bán, tặng cho nhà ở của các đối tượng nêu trên được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn có liên quan. 

Trên đây là những nội dung liên quan về giới hạn quyền sở hữu bất động sản, cụ thể là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam.  Để đảm bảo hiểu đúng, đủ và thực hiện các quyền và nghĩa vụ phù hợp với quy định pháp luật, đừng quên theo dõi và cập nhập thêm nhiều thông tin hữu ích khác trên trang web của chúng tôi.   Hãy liên hệ với chúng tôi để được hướng dẫn chi tiết hơn:  info@letranlaw.com