“Dĩ hòa vi quý” luôn là quan niệm sống của người Việt Nam.  Luật pháp Việt Nam cũng luôn dựa trên nền tảng đạo đức truyền thống khi thực thi luật pháp.  Khi một mối quan hệ xảy ra tranh chấp, giảng hòa là điều đầu tiên được người Việt Nam áp dụng.  Khi xử lý tranh chấp, mâu thuẫn, luật pháp Việt Nam quy định việc hòa giải phải được thực hiện trước các bước tiếp theo.

Trong giải quyết tranh chấp đất đai, thủ tục hòa giải là một trong những bước bắt buộc các bên phải thực hiện.  Làm tốt công tác hòa giải tranh chấp đất đai sẽ góp phần hạn chế mâu thuẫn về đất đai trong nội bộ quần chúng nhân dân, tăng cường sự đoàn kết gắn bó cũng như tạo sự khắng khít về tình làng, nghĩa xóm, tình thân họ hàng…Thông qua việc hòa giải, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của cá nhân, Nhà nước và của xã hội.   Công tác hòa giải tranh chấp đất đai có các nguyên tắc và thủ tục riêng.

Như thế nào là hòa giải trong tranh chấp đất đai?

Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các chủ thể trong mối quan hệ liên quan về đất đai.  Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013, “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.  Tranh chấp đất đai có thể xảy ra giữa các cá nhân và tổ chức, hộ gia đình, tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia.

Do tranh chấp đất đai luôn là các tranh chấp về quyền quản lý và quyền sử dụng đất, gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà Nước, ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ liên quan đối với Nhà nước.

Hoà giải trong tranh chấp đất đai sẽ giúp giải quyết từ gốc các mâu thuẫn, tranh chấp trong gia đình, cộng đồng, từ đó khôi phục, duy trì, củng cố tình đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phòng ngừa, hạn chế vi phạm pháp luật, tội phạm, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội.  Hòa giải trong tranh chấp đất đai là quy định bắt buộc trong xử lý tranh chấp được quy định tại  Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở” . Thông qua hòa giải ở cơ sở do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phường có trách nhiệm chỉ đạo tổ chức, hòa giải viên hướng dẫn, tư vấn về pháp luật để các bên tranh chấp có thể thỏa thuận, tự giải quyết, chấm dứt tranh chấp và đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận sự thảo thuận hòa giải này.

Các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay

Tranh chấp đất diễn ra rất đa dạng với rất nhiều tình huống có khi đan xen nhau, nhưng tựu chung lại ở hai loại tranh chấp: Tranh chấp để xác định quyền sử dụng hợp pháp và tranh chấp phát sinh trong quá trình người sử dụng đất hợp pháp thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.  Các tranh chấp thường có tính chất rất phức tạp. Thông thường, có thể kể đến các tình huống tranh chấp sau đây:

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Đối tượng tranh chấp trong trường hợp này là tài sản được thừa kế, quyền sử dụng đất. Người có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chết mà không để lại di chúc hoặc để lại di chúc không phù hợp với quy định của pháp luật và những người hưởng thừa kế không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế hoặc thiếu hiểu biết về pháp luật dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất được chia cho người khác.  Người được cấp giấy chứng nhận có thể là người trong hàng thừa kế, hoặc cũng có thể là người không liên quan đến hàng thừa kế.

Tranh chấp đất đai là tài sản chung của vợ chồng.  Thực trạng vợ chồng khi ly hôn có xảy ra tranh chấp liên quan đến tài sản chung rất nhiều.  Đây là trường hợp tranh chấp đất hoặc tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn.  Đất tranh chấp có thể là đất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc đất để ở, có thể là giữa vợ chồng với nhau hoặc giữa một bên ly hôn với hộ gia đình vợ hoặc chồng hoặc có thể xảy ra khi bố mẹ cho con đất, đến khi con ly hôn thì cha mẹ đòi lại… Trường hợp hay gặp nhất là tranh chấp đất đã có sổ đứng tên hai vợ chồng, đứng tên hộ gia đình, đứng tên bố mẹ vợ hoặc bố mẹ chồng, vợ, chồng cho rằng mình cũng có công sức đóng góp nên phải được chia.

Tranh chấp đòi lại đất cho ở nhờ.  Trường hợp này thường xảy ra đối với những người đã có quan hệ quen biết từ trước đó.  Có thể là anh em trong cùng gia đình, họ hàng với nhau, hoặc thậm chí có thể là giữa bạn bè với nhau.  Việc cho ở nhờ thường được thực hiện thông qua lời nói miệng, thời gian ở đã kéo dài.  Sổ đỏ được cấp có thể là cấp cho bên cho ở nhờ, có thể là cấp cho bên được ở nhờ.  Hai bên có tranh chấp với nhau về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đối với đất đã được cấp giấy chứng nhận.  Tranh chấp này cũng thường thấy qua các vụ đòi lại đất, tài sản của các cơ sở tôn giáo như: nhà thờ, các dòng tu,chùa chiền…

Tranh chấp khi sổ đỏ được cấp bị trùng diện tích.  Không ít trường hợp vì lý do sai sót, hoặc không để ý trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đất đã được cấp cho người này lại cấp cho người khác thêm một lần nữa. Trường hợp hai bên có thể thỏa thuận, thương lượng đối với dạng tranh chấp này rất thấp, nhất là đối với trường hợp một bên được cấp sổ đỏ do mua đất từ bên thứ ba. Trong những trường hợp như thế, để đảm bảo quyền lợi của mình, các bên thường tranh đấu đến cùng.

Tranh chấp ranh giới đất liền kề.  Đây là trường hợp tranh chấp phát sinh giữa những chủ thể sử dụng đất liền kề nhau. Tranh chấp này xảy ra khi các bên không xác định được với nhau về ranh giới phân chia quyền sử dụng đất.  Có thể là trường hợp một bên cho rằng bên kia đã có hành vi lấn chiếm, thay đổi, vượt quá ranh giới sử dụng đất của mình.

Tranh chấp lối đi chung.  Khi các bên không thống nhất được việc mở lối đi chung, tranh chấp sẽ xảy ra. Nguyên nhân là do có thể các bên không đạt được thỏa thuận đền bù cho việc mở lối đi chung, hoặc cũng có thể một bên tự ý mở lối đi chung trên đất thuộc quyền sử dụng đất của bên kia.  Đối với loại tranh chấp này, giá trị bằng tiền đối với quyền sử dụng đất tuy không lớn, nhưng quyền lợi thực tế mà các bên có thể được hưởng lại không hề nhỏ do ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt lâu dài của các bên.

Tranh chấp đòi lại đất và mục đích sử dụng đất.  Trong thực tế, trường hợp tranh chấp này xảy ra do mục đích sử dụng đất nên bị Nhà nước thu hồi đất, dẫn đến người đang sử dụng đất khiếu kiện việc chuyển mục đích sử dụng đất hay khiếu kiện việc thu hồi hoặc khiếu kiện người được giao đất sử dụng với mục đích khác… Đặc biệt là tranh chấp về đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cao su với đất trồng cà phê, giữa đất nông nghiệp với đất thổ cư trong quá trình phân bố và quy hoạch sử dụng.

Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng.  Trong tranh chấp loại này chủ yếu là khiếu kiện về giá đất đền bù, diện tích đất được đền bù, giá cả đất tái định cư và đền bù không đúng người, giải tỏa quá mức quy định để chừa đất cấp cho các đối tượng khác.  Trong tình hình hiện nay, việc quy hoạch mở mang đường sá, đô thị quá lớn đẫn đến việc tranh chấp loại này rất gay gắt, phức tạp và có nhiều người, tập thể đồng loạt khiếu kiện.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất.   Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị hớ trong điều khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không thực hiện đúng hợp đồng.

Trên đây chỉ là những dạng tranh chấp đất đai phổ biến. Tuy nhiên, có thể thấy các trường hợp tranh chấp đất đai vô cùng phức tạp và đa dạng.  Vì thế việc giải quyết tranh chấp sẽ không hề là việc đơn giản.

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Trong quá trình hòa giải tranh chấp đất đai, hòa giải viên sẽ vận dụng kiến thức pháp luật, đạo đức xã hội và kinh nghiệm cuộc sống để giải thích, hướng dẫn, thuyết phục các bên tranh chấp tự giải quyết tranh chấp, mâu thuẫn, xóa bỏ bất đồng và đạt được thoả thuận phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội.  Việc hòa giải tuân theo các nguyên tắc sau:

• Tôn trọng pháp luật về quyền sở hữu đất đai.  Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Vì vậy, khi giải quyết tranh chấp đất đai, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là đại diện.
• Tôn trọng quyền và lợi ích các bên.  Việc tôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện phát huy tối đa các quyền năng đó là nguyên tắc quan trọng của pháp luật đất đai.  Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng trên cơ sở các quy định pháp luật.  Do vậy, các bên được tự do lựa chọn các hình thức giải quyết tranh chấp để đảm bảo lợi ích của mình.
• Công tâm, vô tư khi giải quyết mâu thuẫn.  Xây dựng được lòng tin đối với các bên khi thực hiện hòa giải.  Vô tư không nghiêng về bên nào.  Tìm hiểu nguyên nhân xung đột, tập trung vào vấn đề tháo gỡ những mâu thuẫn, giúp các bên có thể ngồi lại với nhau để tự tìm ra thỏa thuận chung, giải quyết vấn đề tranh chấp.

Những quy định của pháp luật trong hòa giải tranh chấp đất đai

Nhà nước khuyến khích các cá nhân có mâu thuẫn tự hòa giải khi xảy ra tranh chấp đất đai.  Việc hòa giải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.  Cụ thể, tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 chỉ dẫn:

• Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
•  Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
• Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
• Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau, gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
• Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Các bước tiến hành thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai

Bước 1.  Người sử dụng đất gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 2. Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất, thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.  Thành phần Hội đồng gồm:

• Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng.
• Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn.
• Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị.
• Trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn.
• Người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc.
• Người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội.
• Già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc.
• Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó.
• Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.
• Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.

Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.  Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt.  Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Bước 3.  Thông báo kết quả hòa giải.  Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải, thành phần tham dự hòa giải, tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp, ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai, những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai là một phương thức nhằm xóa bỏ mâu thuẫn tranh chấp, tuy chưa mấy khả dụng nhưng phù hợp với truyền thống và đạo đức.  Trong quá trình hòa giải cần nhất là sự thiện chí và ý thức tôn trọng pháp luật của các bên.

Đừng quên theo dõi và cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích khác trên trang web của chúng tôi.  Khi cần, hãy liên hệ với chúng tôi để được hướng dẫn chi tiết hơn:  info@letranlaw.com