Tóm Tắt Bản Án Số: 08/2017/DS-PT: Tranh Chấp Hợp Đồng Đặt Cọc Quyền Sử Dung Đất Hình Thành Trong Tương Lai

Vania Van

Bản án số: 08/2017/DS-PT

Nguyên đơn:  Ông Trần Văn T,

Bị đơn:   Ông Huỳnh X.  Bà Phạm Thị D

V/v Tranh Chấp Hợp Đồng Đặt Cọc Quyền Sử Dung Đất Hình Thành Trong Tương Lai

Nội dung vụ án

Nguyên đơn: Ông Trần Văn T

Do có nhu cầu mua đất nên khi biết ông Huỳnh X và bà Phạm Thị D có một lô đất được hình thành trong tương lai, sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông X và bà D, ông T và vợ chồng ông X, bà D có lập một giấy cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đặt cọc vào ngày 14/11/2015.  Theo giấy cam kết thì ông X và bà D sẽ chuyển nhượng cho ông T 01 lô đất ở khu tái định cư tây FPT, tại phường H, quận N, TP Đà Nẵng trị giá 400.000.000đ. Ông T đặt cọc cho ông X  và bà D số tiền đặt cọc là 50.000.000đ. Ông X, bà D cam kết “Trong thời hạn 60 ngày bên bán làm mọi thủ tục để làm sổ đỏ, tiến hành công chứng sang tên cho bên mua”. Hai bên cam kết sẽ thanh toán số tiền còn lại trong vòng 60 ngày kể từ ngày cam kết. Tuy nhiên, sau khi ông X, bà D nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 12/01/2016, dù ông T đã nhiều lần yêu cầu thực hiện thỏa thuận nhưng ông X bà D vẫn né tránh và không thực hiện mà còn thách thức ông khởi kiện. Ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Huỳnh X, bà Phạm Thị D phải có trách nhiệm hoàn trả cho ông T số tiền đặt cọc là 50.000.000đ và bồi thường số tiền do vi phạm hợp đồng là 100.000.000đ. Tổng cộng là 150.000.000đ.

Bị đơn:   Ông Huỳnh X và bà Phạm Thị D

Vợ chồng ông Huỳnh X, bà Phạm Thị D được bố trí một lô đất tái định cư tại phường H, quận N, TP Đà Nẵng theo phiếu phân lô ngày 05/5/2011.  Ngày 14/11/2015 ông X, bà D có xác lập giấy cam kết về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đặt cọc với ông Trần Văn T.  Theo đó, ông T đặt cọc cho ông X, bà D 50.000.000đ để mua lô đấy trên.  Hai bên có cam kết trong thời gian 60 ngày bên bán làm mọi thủ tục để làm sổ đỏ, tiến hành công chứng sang tên cho bên mua, đồng thời bên mua cam kết sẽ thanh toán số tiền con lại là 350.000.000đ trong vòng 60 ngày kể từ ngày 02 bên ký cam kết.   Việc ông T khởi kiện yêu cầu ông X, bà D phải trả lại số tiền 150.000.000đ với lý do ông X, bà D đã không thực hiện đúng cam kết thì ông X, bà D không đồng ý vì ông X, bà D đã thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận theo giấy cam kết.

Tại bản sơ  thẩm số 39/2016/DS-ST ngày 11/10/2016 của Tòa án nhân dân quận N, TP Đà Nẵng.  Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc của ông Trần Văn T đối với ông Huỳnh X và bà Phạm Thị D.  Tuyên bố Giấy cam kết chuyển quyền sử dụng đất và đặt cọc ngày 14/11/2015 giữa ông Trần Văn T cùng ông Huỳnh X và bà Phạm Thị D là vô hiệu.  Buộc ông Huỳnh X và bà Phạm Thị D phải trả cho ông Trần Văn T số tiền 50.000.000đ đã đặt cọc.  Bác đơn yêu cầu đòi số tiền phạt cọc 100.000.000đ của ông Trần Văn T đối với ông Huỳnh X và bà Phạm Thị D.

Ông Trần Văn T kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm xem xét lại một phần bản án dân sự sơ thẩm số 39/2016/DS-ST.  Ông Huỳnh X kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm hủy bản án dân sự sơ thẩm số 39/2016/DS-ST.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân TP Đà Nẵng. Việc thu thập chứng cứ không phù hợp với quy định tại điều 97 BLTTDS, xác định mối quan hệ pháp luật không đúng… Tòa án cấp sơ thẩm nhận định quan hệ pháp luật là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cho rằng Giấy cam kết chuyển quyền sử dụng đất và đặt cọc ngày 14/11/2015 giữa ông Trần Văn T với ông Huỳnh X và bà Phạm Thị D không tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện hình thức của hợp đồng nên tuyên bố giao dịch là vô hiệu là không phù hợp. Vì vậy đề nghị HĐXX tuyên hủy bản án sơ thẩm số 39/2016/DS-ST ngày 11/10/2016 của Tòa án nhân dân quận N, TP Đà Nẵng.

Nhận định của Tòa án

Ông Huỳnh X và bà Phạm Thị D đã làm Giấy cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất tại phường H, quận N, trị giá 400.000.000 đồng cho ông Trần Văn T.  Ông T đã đặt cọc trước cho ông X và bà D số tiền 50.000.000 đồng.  Thỏa thuận trong vòng 60 ngày Ông X và bà D sẽ làm các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông X bà D, sau đó công chứng sang tên cho ông T và ông T sẽ thanh toán đủ số tiền còn lại là 350.000.000 đồng cho ông X bà D.  Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 12/01/2016 thì ông X và bà D vẫn không hoàn tất các thủ tục như đã thỏa thuận để chuyển nhượng cho ông T.  Vì vậy ông T đã khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông X, bà D trả lại cho ông số tiền đặt cọc 50.000.000đ và số tiền phạt cọc 100.000.000đ. Như vậy, quan hệ pháp luật tranh chấp giữa ông T và vợ chồng ông X và bà D là tranh chấp về hợp đồng đặt cọc do ông X và bà D không thực hiện nghĩa vụ đúng như đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc nên ông T khởi kiện là có cơ sở và phù hợp với pháp luật.

Tòa án cấp sơ thẩm nhận định quan hệ pháp luật là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cho rằng Giấy cam kết chuyển quyền sử dụng đất và đặt cọc ngày 14/11/2015 giữa ông Trần Văn T với ông Huỳnh X và bà Phạm Thị D không tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện hình thức của hợp đồng… nên tuyên bố giao dịch là vô hiệu, đồng thời nhận định các bên đương sự đều có lỗi trong việc cam kết chuyển nhượng này, không buộc các bên tham gia giao dịch phải thực hiện theo thỏa thuận mà hoàn trả lại tình trạng ban đầu là không chính xác.  Do xác định không đúng mối quan hệ pháp luật nên phần quyết định của án sơ thẩm không phù hợp với giao dịch lập ngày 14/11/2015 giữa ông Trần Văn T và vợ chồng ông Huỳnh X, bà Phạm Thị D. Hợp đồng đặt cọc nêu trên là phù hợp với pháp luật.  Cần chấp nhận một phần kháng cáo của ông Trần Văn T, buộc ông Huỳnh X, bà Phạm Thị D phải có trách nhiệm hoàn trả cho ông Trần Văn T số tiền đặt cọc là 50.000.000đ và bồi thường là 50.000.000đ là phù hợp với điều 8 của giấy cam kết và đặt cọc ngày 14/11/2015 và Điều 358 Bộ luật dân sự.

Quyết định của Tòa án

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông Trần Văn T.  Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Huỳnh X.  Sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 39/2016/DS-ST ngày 11/10/2016 của Tòa án nhân dân quận N, TP Đà Nẵng.  Tuyên xử buộc ông Huỳnh X và bà Phạm Thị D phải trả cho ông Trần Văn T số tiền đặt cọc là 50.000.000đ và bồi thường số tiền do vi phạm hợp đồng là 50.000.000đ. Tổng cộng ông Huỳnh X và bà Phạm Thị D phải bồi thường lại cho ông Trần Văn T số tiền là 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng).  Kể từ ngày ông Trần Văn T có đơn yêu cầu thì hàng tháng ông Huỳnh X và bà Phạm Thị D còn phải chịu tiền lãi theo lãi suất chậm trả do Ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành tại thời điểm thanh toán.  Ông Huỳnh X và bà Phạm Thị D phải chịu 5.000.000đ án phí dân sự sơ thẩm. Ông Trần Văn T phải chịu là 2.500.000đ. Án phí phúc thẩm Ông Huỳnh X và bà Phạm Thị D chịu 200.000 đồng.

Cơ sở pháp lý

Điều 124; Điều 137; Điều 358; Điều 429; Điều 689 Bộ luật dân sự; Khoản 1 Điều 228, Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Điều 358 Bộ luật dân sự. Điều 358 Bộ luật dân sự; Khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Pháp lệnh số 10/2009/PL-UBTVQH12.