Hiện nay, với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường kinh doanh bất động sản đã và đang phát triển rất sôi động, mạnh mẽ.  Hoạt động này mang lại những tiềm năng lớn trong kinh doanh nhưng theo đó cũng ẩn chứa rất nhiều sự rủi ro.

Điển hình là các vụ án tranh chấp hợp đồng thuê bất động sản ngày càng nhiều, đa dạng.  Việc giải quyết cũng gặp nhiều khó khăn bởi giá trị giao dịch ở đây thường khá lớn và quan hệ giao dịch phức tạp do hoạt động cho thuê và cho thuê lại giữa các bên trong giao kết hợp đồng.  Bên cạnh đó, vì tính chất đặc thù của tài sản thuê mà thực tiễn xử lý cũng gặp nhiều trở ngại nhất định khi có tranh chấp xảy ra.

Theo quy định của pháp luật, bất động sản là đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng hoặc tài sản mà pháp luật có quy định khác.  Vì tài sản thuê là nhà cửa, đất đai mà hợp đồng thuê bất động sản không chỉ chịu sự ràng buộc và điều chỉnh của Bộ luật dân sự mà còn có cả Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.  Do đó, không phải lúc nào ý chí của các bên trong giao dịch cũng đúng và phù hợp với quy định pháp luật.  Việc yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu khá phổ biến khi các bên xảy ra tranh chấp.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu thì sẽ không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.  Và theo đó, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Vấn đề khôi phục lại tình trạng ban đầu chỉ được ghi nhận đối với trường hợp hợp đồng vô hiệu.  Mặc dù hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu hay hủy bỏ hợp đồng quy định tại Điều 131 và Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 khá giống nhau là hợp đồng sẽ không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Khôi phục lại tình trạng ban đầu của hợp đồng thuê chỉ xảy ra khi tài sản thuê đã có sự thay đổi, sửa chữa khác với hiện trạng cho thuê ban đầu.  Tuy nhiên, khi nhà đất cho thuê được bên thuê sử dụng và làm sụt làm giảm giá trị tài sản thì quy định khôi phục lại tài sản là phù hợp vì đảm bảo được sự công bằng cho các bên.  Khi đó, bên thuê có trách nhiệm phải sửa chữa, khôi phục lại tài sản thuê để hoàn trả cho bên cho thuê.

Nhưng trường hợp các bên thỏa thuận rằng bên thuê có quyền được thay đổi, xây dựng thêm các công trình khác hoặc trong quá trình thuê và sử dụng, bên thuê đã cải tạo, sửa chữa làm tăng giá trị của tài sản thuê và được bên cho thuê biết, đồng ý thì việc khôi phục lại nguyên trạng ban đầu sẽ thực hiện như thế nào? Bên thuê phải tự tháo dỡ, đập phá các phần đã xây dựng thêm để hoàn trả lại cho bên cho thuê?

Dù luật không quy định rõ vấn đề này, nhưng thực tế giải quyết của các Tòa án, có thể nhận thấy một số điểm chung trong quan điểm xét xử và nhận định của các Tòa như sau:

Thực tiễn xử lý

Đối với các khoản chi phí thiệt hại liên quan đến việc sửa chữa, thay đổi, xây dựng bất động sản thuê

Đối với bất kỳ giao kết hợp đồng thuê bất động sản nào, việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu đều gây ra những mức độ thiệt hại đáng kể cho các bên tham gia hợp đồng.

Để biết được bên nào có trách nhiệm cho việc bồi thường hoặc chịu các khoản chi phí liên quan đến việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, Tòa án phải xem xét lỗi của các bên.  Nếu đôi bên đều có lỗi trong việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu thì họ sẽ chịu trách nhiệm tương ứng với mức độ lỗi của mình.  Điều này phù hợp với quy định tại Khoản 4 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.  Cụ thể, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, để có căn cứ giải quyết cho những chi phí mà một bên đã bỏ ra để sửa chữa, xây dựng hoặc khôi phục lại bất động sản cho thuê thì Tòa án sẽ xem xét vấn đề lỗi ở đây.

Trường hợp nếu việc thay đổi, sửa chữa bất động sản cho thuê và làm tăng giá trị tài sản.  Việc sửa chữa này là cần thiết hoặc được bên cho thuê biết và đồng ý thì bên cho thuê có nghĩa vụ phải hoàn trả lại khoản chi phí này cho bên thuê.

Mặc khác, nếu việc sửa chữa, thay đổi này không được sự đồng ý của bên cho thuê nhưng bên thuê vẫn cố tình thực hiện thì bên thuê phải chịu trách nhiệm về khoản chi phí này.  Đồng thời, việc tháo dỡ và chi phí liên quan sẽ do bên thuê chịu nếu bên cho thuê buộc bên thuê phải hoàn trả theo tình trạng lúc bàn giao.

Xử lý các vấn đề liên quan đến tiền cọc

Đa số các giao dịch cho thuê nói chung đều có yếu tố đặt cọc đối với tài sản thuê. Khi hợp đồng vô hiệu, về nguyên tắc các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Theo đó, bên cho thuê phải hoàn trả lại tiền cọc cho bên thuê theo đúng số tiền đã đặt cọc ban đầu.

Tuy nhiên, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn một số phương hướng giải quyết liên quan đến vấn đề đặt cọc. Theo đó, trong trường hợp bên nào có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu không thể thực hiện được thì sẽ chịu phạt cọc.

Điều này có nghĩa, không phải trong bất kỳ trường hợp nào, khi hợp đồng vô hiệu thì việc hoàn trả lại tài sản cũng đều thực hiện theo quy định chung tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015. Mà trên thực tế, nếu bên thuê là bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu và không thể thực hiện thì sẽ chịu phạt cọc. Bên cho thuê sẽ không phải hoàn trả lại khoản cọc này theo quy định.

Phòng ngừa rủi ro tranh chấp

Để tiến đến xác lập một hợp đồng thuê bất động sản, ý chí ban ban đầu của mỗi bên đều trên tinh thần thiện chí và mong muốn việc hợp tác tốt đẹp. Dù vì lý do gì dẫn đến tranh chấp hoặc hợp đồng vô hiệu đều không mang lại lợi ích cho bên nào. Tổn thất là yếu tố nhất định mà mỗi bên sẽ phải chịu khi giao kết bị hủy bỏ.

Do đó, để hạn chế những rủi ro phát sinh trong giao kết hợp đồng thuê. Hoặc khi hợp đồng có bị vô hiệu và không thể tiếp tục thực hiện thì cũng không gây tổn thất hoặc thiệt hại cho bên nào thì cần lưu ý những vấn đề sau:

Bên thuê cần xem xét kỹ về tính hợp pháp của bất động sản cho thuê. Trên thực tế, rất nhiều trường hợp bên cho thuê không phải là chủ sỡ hữu của bất động sản cho thuê. Từ đó, nếu có tranh chấp xảy ra, hợp đồng sẽ vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Các điều khoản quy định trong hợp đồng cần phù hợp với các quy định liên quan:

Như đã đề cập, hợp đồng thuê bất động sản nếu nhằm thực hiện cho việc kinh doanh thì sẽ chịu sự điều chỉnh của những luật khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản v.v.

Một trường hợp cụ thể là các bên quy định về thời hạn thanh toán tiền thuê theo ý chí và sự thỏa thuận của các bên tại thời điểm giao kết. Tuy nhiên, đến khi bên thuê vi phạm thời hạn thanh toán theo hợp đồng và các bên tranh chấp tại Tòa án.

Vấn đề ở đây là thời hạn vi phạm thời gian thanh toán quy định trong hợp đồng không phù hợp với quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản nên điều khoản này vô hiệu, không có giá trị thực hiện. Bên thuê được tuyên không vi phạm hợp đồng.

Vậy trong trường hợp này, lỗi không thuộc bên nào do việc không biết hết các quy định pháp luật. Tuy nhiên, bên cho thuê phải chịu thiệt hại rất lớn từ sự việc này. Dù trên thực tế, bên thuê đã vi phạm thỏa thuận hợp đồng.

Thỏa thuận cụ thể về việc sửa chữa, thay đổi, xây dựng thêm các công trình khác trên bất động sản cho thuê.

Trên thực tế, việc thuê bất động sản vì mục đích gì cũng sẽ xảy ra vấn đề cải tạo, sửa sữa, thay đổi cho phù hợp với nhu cầu sử dụng. Do đó, để tránh các trường hợp tranh chấp về vấn đề này, các bên cần quy định rõ trong hợp đồng hoặc trong bất kỳ giai đoạn thực hiện việc này.